실거주의무 풀어 전세대란 막는다?···갭투자 부작용 우려

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원희룡 국토, 6월 전세대책 마련 약속
단기대책으로 실거주 의무 완화 추진
8월 갱신 계약 첫 만료 전세대란 예고
다만 갭투자 유인 높아져 부작용 우려
규제완화 방법 시기 등 검토 필요 지적

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원희룡 국토교통부 장관이 23일 정부세종청사 인근 한 식당에서 열린 기자간담회에서 발언하고 있다.(사진=연합뉴스)
오는 여름 전세대란 우려가 제기되고 있는 가운데 정부가 단기대책으로 실거주의무 완화 카드를 꺼냈다. 실거주 의무가 사라지면 집주인이 전세로 내놓을 수 있게 돼 전세매물이 늘어나게 된다. 그러나 실거주 의무 완화는 전세를 낀 매매인 갭투자 유발 요인이라는 점에서 우려의 목소리도 동시에 나온다.

원희룡 국토교통부 장관은 23일 세종에서 취임후 첫 기자간담회를 열고 임대차3법 장단기 대책을 오는 6월까지 내놓겠다고 약속했다.

단기 대책으로는 일명 '전월세 금지법'으로 불리는 최장 5년의 실거주 의무 완화 방안이 검토 대상에 오를 것으로 보인다. 아울러 갱신에서 신규계약으로 갈아타야 하는 세입자 부담을 낮추기 위한 전세대출 한도 확대도 거론됐다. 구체적인 규제 완화 시기와 정도에 따라 시장에 미칠 영향이 적지 않을 전망이다.

원 장관은 "전월세 물량 공급을 촉진하도록 당장 할 수 있는 몇가지 제도적 조치가 있어 심도있게 검토 중"이라며 '분양가상한제에 묶인 실거주의무'와 '투기를 건드리지 않는 주택담보대출'을 예로 들었다.

분양가상한제에 묶인 실거주의무는 일명 '전월세금지법'을 의미한다. 현재 분양가 상한제 적용 아파트 수분양자의 경우 최장 5년의 실거주 의무를 지켜야 한다. 지난해 주택법 시행령 개정에 따라 민간택지에서 분양가격이 인근 지역 주택 매매가격의 80% 미만이면 3년, 인근 매매가격의 80% 이상 100% 미만이면 2년의 거주 의무 기간이 부여됐다. 공공택지에 민간이 지어도 인근 지역 가격의 80% 미만이면 5년, 80% 이상·100% 미만이면 3년간 의무 거주 조건이 붙는다.

최장 5년의 실거주 의무를 지키려면 세를 내놓을 수 없는 만큼 신축 아파트 전월세 매물이 씨가 마를 것이란 우려가 제기됐다. 원 장관의 구상대로 실거주 의무가 완화되면 집주인이 이를 전월세 매물로 내놓을 수 있게 된다. 실제로 정부는 과거 재건축 아파트의 입주권을 받으려면 2년 실거주토록 하겠다고 발표했다 철회하자 서울 강남구 대치동 은마아파트에서 전세매물이 쏟아진 사례가 있다.

하지만 실거주 의무 완화는 전세를 낀 매매인 갭투자 유발 요인이라는 점에서 논란이 불가피하다. 이 때문에 규제완화 방법과 시기 등에 대해 추가 검토가 필요하다는 지적도 나온다.

한편 시장에서는 8월부터 임대차법에 따른 계약갱신청구권 만료까지 앞두고 있어 전세대란 우려가 확산하고 있다.

부동산R114에 따르면 올해 하반기 서울의 아파트 입주 예정물량은 8326가구로 조사됐다. 이는 상반기(1만3826가구)보다 39.8% 감소하는 것이다.

KB부동산에 따르면 서울 전세수급지수는 임대차2법(전월세상한제, 계약갱신청구권)이 시행된 2020년 7월 이후 상승하기 시작해 같은 해 11월 192.3까지 치솟았다. 전세수급지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 전세 공급이 부족하다는 것을 의미한다.

이후 조금씩 하락하던 전세수급지수는 지난해 8월 177.0에서 올해 1월 120.4까지 떨어졌지만 2월 122.2로 다시 상승 전환된 뒤 3월 126.5, 4월 127.0으로 3개월째 상승세를 이어가고 있다.

이같이 전세 수급 불안감이 조금씩 커지고 있는 가운데 하반기에는 전세 시장에서 공급을 담당하는 입주 예정물량이 큰 폭으로 감소하면서 가격 상승에 대한 우려도 나온다.

전세물건도 감소세다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 전날 기준 서울의 전세물건은 석 달 전(3만1236건)과 비교해 –20.4%(2만4880건) 줄어들며 전국 17개 시·도 가운데 전세물건이 가장 많이 감소했다.

최근 가격이 낮거나 선호도가 높은 신축 위주로 전세물건이 소진되면서 서울 아파트 전셋값은 하락세를 끝내고, 보합세를 유지하고 있다.

김성배 기자 ksb@
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