현대·GS건설 반포주공1단지서 불붙은 ‘쩐의전쟁’

반포주공1단지 내달 시공사 선정

현대건설 VS GS건설 2파전 예상

GS, 세계적 외관 디자인으로 선점

다만 대규모 사업에 관건은 ‘금융’

현대, 안정적인 자금조달력 우위

반포주공1단지 전경. 사진=다음 로드뷰.

올 하반기 서울 강남권 재건축 단지 중 ‘최대어’로 꼽히는 ‘반포주공1단지’ 시공사 선정이 한달 남짓 앞으로 다가오면서 이번 수주전 승자가 누가 될지에 관심이 쏠린다. 현재 업계에선 현대건설과 GS건설의 2파전이 될 것이란 관측이 나오는 가운데 사업비 규모만 약 8조원에 달하는 만큼 자금 조달력 등 금융 파워가 승부의 관건이 될 전망이다.

23일 관련 업계에 따르면 반포주공1단지 1·2·4주구 주택재건축정비사업조합은 다음달 4일 입찰을 마감하고 같은달 28일 주민 총회를 열어 시공사를 선정할 계획이다.

지난 1973년 지어진 이 단지는 현재 지상 5층, 2120(전용면적 84~196㎡)가구에서 최고 35층, 5388가구의 매머드급 아파트로 탈바꿈할 예정이다. 동서(東西)로 늘어진 단지가 한강변을 맞닿고 있는 데다 지하철 9호선과 4호선을 바로 이용할 수 있어 역세권은 물론 생활 편의시설과 학군도 뛰어나다는 평가를 받고 있다. 재건축 사업이 완료되면 반포를 대표하는 새로운 한강변 랜드마크가 될 것으로 기대를 모은다.

상황이 이렇다보니 대형건설사들의 수주 열기가 더욱 뜨거운 양상이다. 건설사로선 사업 규모 등 수익성 측면에서도 눈독을 들일만 하지만 무엇보다 자사 브랜드 가치를 높힐 수 있는 상징성 면에서도 놓칠 수 없는 사업장이기 때문이다. 실제로 지난달 20일 열린 현장설명회에는 삼성물산을 제외한 국내 상위 10대건설사가 모두 참석하는 진풍경이 벌어지기도 했다.

이가운데 입찰에 가장 열을 올리고 있는 곳은 현대건설과 GS건설이다. 업계에선 이번 수주전이 양사의 2파전으로 굳어질 것이라고 보고 있다.

다만 현재까지 수주전의 우위를 선점한 곳은 GS건설이다. GS건설은 일찌감치 전담팀을 꾸려 3년 넘게 이 단지 수주를 위해 준비한 것으로 알려졌다. 무엇보다 GS건설은 이번 사업을 위해 강남의 또 다른 ‘노른자 사업지’로 불리는 서초 신동아아파트 재건축 수주전에도 참여하지 않을정도로 강한 의지를 보이고 있다.

더불어 국내 랜드마크 단지로 불릴 수 있을 만한, 기존에 볼 수 없었던 새로운 디자인 외관을 선보여달라는 조합측의 요구에 따라 세계적인 건축디자인 회사인 SMDP와의 협업까지 진행 중이다. 지난달 14일에는 SMDP 수석 디자인 겸 최고경영자인 스콧 사버가 직접 반포 1,2,4주구를 찾아 조합을 방문해 디자인과 관련한 설명을 진행하기도 했다.

또한 조경은 타이거우즈 두바이, 월크 디즈디즈니 월드 포시즌스 리조트, 두바이 오페라하스의 조경을 책임진 EDSA가 맡기는 등 조합 측의 기대를 충족시키기 위해 열과 성의를 다하고 있는 것으로 전해진다.

현대건설도 의지는 만만치 않다. 현대건설은 자사 프리미엄 브랜드 ‘디에이치’를 앞세웠다. 디에이치는 원래 세계적인 건축가와 디자이너들의 협업을 통해 이뤄지기 때문에 GS건설과의 외관 디자인 경쟁력에서 크게 뒤지지 않을 것이란 현대건설 측의 분석이다.

특히 반포주공1단지는 정수현 현대건설 사장의 노모(老母)가 살던 곳이라 정 사장이 직접 사업의 진행 상황을 챙길 만큼 애정을 가지고 있는 단지인 것으로 알려졌다.

그러나 아직 누가 최종적으로 웃게 될지 가늠할 수 없는 상황이다. 이번 사업의 규모가 워낙 큰 데다 공동사업시행 방식으로 진행되는 만큼 자금 조달 능력이나 재무 상태도 만만치 않은 영향을 미칠 것이란 관측이 지배적이기 때문이다.

실제로 이 사업지는 총 공사비가 2조6411억원에 달하고 입찰보증금만 1500억원을 내야하기 때문에 대형 건설사 아니면 입찰 도전장을 내밀기도 힘들어 중견건설사는 현설에 참석조차 하지 않았다. 업계에선 주민 이주비 지원 등 금융 비용까지 감안하면 총 사업비는 7조~8조원 수준이 될 것이라고 보고 있다.

입찰 준비 과정에서 주요 변수로 작용한 것도 도급공사비 외에 1조7000억원 규모에 달하는 사업비 부분이었다. 조합은 건설사의 자체보증이나 지급 보증 등을 통해 이를 조달하도록 하고 있다. 사업비는 외주용역비 금융비용 부담금 등 재건축 사업을 진행하는 과정에서 들어가는 비용이다.

특히 현재 금융권의 전반적인 대출규제로 건설사들의 정비 사업 추진에 차질이 생기는 일이 빈번해, 재건축 조합 사이에선 사업비 조달력이 더욱 중요해지고 있는 실정이다. 회사 자체 보증을 해도 건설사들이 제1금융권에서 대출을 받기 쉽지 않은 것.

앞서 GS건설은 이같은 문제로 서초 방배5구역의 시공사로 선정되고도 시공권을 박탈당한 적이 있다. 주택보증공사(HUG)의 분양 보증을 받았지만 제1금융권에서 대출을 해주지 않아 조합 측에서 이 부분을 문제 삼은 것이다. 또한 오산시티자이2차 아파트의 중도금 대출을 해주는 과정에서도 제1금융권의 대출을 받지못해 계약자들의 항의가 잇따르는 등 논란이 일기도 했다.

때문에 자금조달 능력 부분에선 현대건설이 GS건설 보다 한발 앞서 있는 상황이다. 실제로 신용등급 순위에서도 현대건설이 GS건설 보다 3단계나 우위에 있다. 현대건설의 신용등급 순위는 ‘AA-’, GS건설은 ‘A-’다. 한국신용평가가 나누는 기업 신용등급 순위는 AA-(현대건설 등급), A+, A, A-(GS건설 등급) 등의 순으로 구성된다.

이와 관련 GS건설은 KB국민은행과 금융협약을 통해 사업비·이주비·중도금 등 자금조달 준비를 마쳤다는 점을 강조하며 신뢰도 쌓기에 여념이 없다. GS건설 관계자는 “반포주공 1단지는 현재 제1금융권에서도 제안이 들어와서 사업비 부분에선 전혀 문제가 없는 상황”이라며 “오산시티자이와 서초 방배5구역은 사업지가 반포주공1단지와 전혀 달라 비교 하는 것 자체가 무리인 감이 있고, 자금 조달에 전혀 문제가 없는 만큼 이번 수주전의 결과는 설계가 주 포인트가 될 것”이라고 말했다.