부동산 연착륙에 사활 거는 정부····전문가 "규제 완화만으론 글쎄"

다주택자·임대사업자 취득세·양도세 중과 완화는 '찬성'

대출 완화 효과 '아직'···고금리로 단기 수요 기대 힘들어

서울의 단독·다가구주택 밀집지역. 사진=장귀용 기자

정부가 부동산 시장 안정을 위해 다주택자 규제 완화와 함께 등록 임대 사업자 제도 정상화 카드도 꺼내 들었다. 다주택자·임대사업자에 대한 지원 조치로 주택 매입 수요를 늘려 부동산 시장 급락을 차단하면서 양질의 임대 주택 공급을 늘리려는 의도다.

전문가들은 그간 다주택자와 임대사업자들을 옥죄던 세금 규제를 전면 해제한 것에 대해서는 환영의 목소리를 내고 있으나 단기적인 수요 폭발은 아무래도 힘들 것으로 보고 있다. 다름 아닌 현재 부동산 시장 상황에서는 금리 인상 여파가 크기 때문이다. 또 금리 인상 악재에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 대출은 우리 경제에 큰 위기 요인으로 지목되고 있다.

실제 잇따른 기준금리 인상과 경기침체 흐름이 이어지자 사실상 1998년 외환위기 이후 가장 극심한 부동산 침체기를 맞이했다는 분석이 나온다. 한국부동산원에 따르면 올해 전국 아파트값은 1월부터 11월까지 4.79% 하락해 2003년 12월 시세 조사를 시작한 이후 연간 기준 가장 큰 하락 폭을 기록했다. 또 정부는 내년 한국 경제가 1.6% 성장에 그칠 것으로 봤다. 소비자물가 상승률은 3.5%로 여전히 높은 수준일 것으로 관측했다. 특히 내년 상반기를 중심으로 경기와 금융·부동산 시장, 민생경제 전반에 걸쳐 어려움이 심화할 것으로 예상했다.

21일 정부는 관계부처 합동 브리핑을 열고 이런 내용 등을 담은 '2023년 경제정책방향'을 발표했다. 우선 다주택자에 대한 세제·대출 족쇄를 풀고 임대사업자를 지원하는 등 부동산 규제 패러다임을 전환하기로 했다. 현재 8·12%로 설정된 다주택자 대상 취득세 중과세율은 4·6%로 완화하고, 내년 5월까지 한시 유예 중인 양도소득세 중과배제 조치는 일단 1년 연장한 후 근본적인 개편 방안을 찾기로 했다. 규제지역에서 원천적으로 틀어막았던 다주택자에 대한 주택대출 금지 조치도 주택담보대출비율(LTV) 30%까지 허용하기로 했다.

임대사업자 지원 조치도 부활시키기로 했다. 85㎡ 이하 아파트에 대한 장기(10년) 매입임대 등록을 재개하고 취득세 감면, 양도세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제 등 세제 인센티브를 제공하는 방식이다. 이들에게는 규제지역 내 주택대출 LTV 상한도 일반 다주택자보다 늘려주는 방안을 검토 중이다.

이에 대해 송승현 도시와경제 대표는 "세금 규제를 완화시킨 것에 대해서는 환영한다"라며 "특히 취득세 때문에 그간 주택가격이 많이 떨어지는 상황에서도 필요로 하는 사람들은 높아서 매매하는 것에 대해 부담스럽게 여기다 보니 거래량이 활발하지 않았다"라고 언급했다. 그러면서 "다만 세금 정책을 풀어준다고 해서 당장의 거래량이 폭발적으로 늘지는 않을 것"이라고 덧붙였다.

그는 이어 "다주택자에 대한 대출 규제 완화 역시 당장의 효과는 보지 못할 것"이라며 "현재 금리 인상 여파가 강한 만큼 가계 부채를 어떻게든 줄이려는 상황에서 부채를 더 키우지는 못할 것"이라고 답변했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "다주택자에게도 취득 단계의 진입 장벽이 낮아지는 만큼 수요가 더 생긴다는 것을 의미하는데 주택 가격의 낙폭을 줄이는 효과가 있을 것"이라며 "다만 지방세법 국회통과 여부가 변수가 될 것이다"라고 언급했다.

임대사업자제도에 대해서는 혼란스럽다는 지적이 나왔다. 안그래도 임대사업자제도는 지난 정부에서 '오락가락' 정책으로 시장에 큰 혼란을 줬다. 문재인 정부는 출범 첫해 임대사업자 제도를 부동산 가격 안정을 위한 대표적인 정책으로 홍보하며 혜택을 급격히 확대했다. 하지만 2018년 이후 부동산 가격이 급격히 오르자 임대사업자를 투기성 다주택자로 지목해 혜택을 축소하기 시작했다. 2020년에는 아파트의 임대사업자 등록을 폐지했고, 작년엔 임대사업자 제도 자체를 완전 폐지하려다가 국민 반발이 크자 제도를 일부 유지하고 혜택을 제한적으로 적용하는 등 오락가락하는 모습을 보이기도 했다.

송승현 대표는 "임대사업자에 대해 인센티브를 줬다 뺏다하는 것은 정책 신뢰도가 무너지게 만드는 일"이라고 지적했다.

물론 긍정적인 효과가 기대된다는 의견도 나온다. 박원갑 수석전문위원은 "집이 있는 사람도 아파트를 사서 장기 임대하면 각종 세제 혜택을 받을 수 있기에 적체상태인 미분양이 해소될 수 있고, 가격 하락 폭도 줄이는 효과가 있을 것"이라고 답변했다.

이러한 법 개정 사안들이 국회에서 처리될지도 미지수다. 애초 취득세와 양도세 중과는 종합부동산세 중과(1.2~6.0%)와 함께 '다주택자 중과세 3종 세트'로 불리며 문재인 정부에서 도입한 과세 체계였다.

김성환 더불어민주당 정책위의장은 전날 국회에서 기자간담회를 열고 "다주택자 취득세 누진제를 변경할 의사가 없다"고 선을 그었다. 또한 "무주택자나 1주택자 입장에서 보면 이 제도가 다시 완화되면 대한민국 초부자들은 이 시기에 다시 부동산 투기를 할 것"이라고 비판했다.