전세사기 피해 방지책 보완을

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지난해 8월부터 기준금리가 올라가면서 최근 임대차 계약 종료 이후에도 보증금을 돌려받지 못하는 전세 피해가 증가하고 있다.

전세보증금반환보증제도를 도입한 이후 HUG주택도시보증공사 보증사고 액은 지속적으로 증가하고 있으며 이러한 문제는 당분간 지속될 것이다.

문제는 갑작스러운 전세 사기 피해자들의 경우 재산상 손실과 함께 예상치 못한 주거 불안에 직면하게 된다. 특히 청년⋅신혼부부 등 2030 사고금액이 HUG 대위변제금액 중 약 67.8%를 차지하고 있어 경험이 적은 사람일수록 피해를 많이 보고 있는 것으로 나타났다.

계약정보가 부족한 임차인을 상대로 전세사기 수법⋅유형도 다양해 지고 있으며 깡통전세, 법의 허점을 노린 대항력 악용 등 점점 지능화되고 있다.

첫째, 전세계약 시 위험성을 올바르게 판단할 수 있는 정보제공이 미흡하고, 둘째, 깡통전세 등 위험 계약에 관한 정보가 부족하며, 셋째, 경매 등 진행 시 우선 변제되는 체납 세금 등은 임대인 협조 없이는 확인이 불가하다.

이에 정부는 지난 9월 1일 전세 사기 피해방지방안을 발표했다. 그 내용은 매우 바람직하게도 임차인에게 폭넓은 정보를 제공하겠다는 것이며 안전한 거래환경을 조성하겠다는 것이다. 또한 임차인의 법적 권리도 강화한다는 것이다. 특히, 전세 사기 피해지원도 하고 단속과 처벌도 강화한다.

그러나 이것보다 우선해서 전세 사기를 사전에 예방할 수 있는 제도적 장치가 필요하지만 이번 대책에서는 좀 미흡한듯하다. 그것은 HUG주택도시보증공사, SGI서울보증, 주택금융공사에서 운영하고 있는 전세보증금반환보증제도를 임차인 보호 중심으로 재편하는 것이다.

그 방법으로 첫째, 임차인 계약 전 전세보증금 반환보증 가입 여부의 확인이다. 현재 보험가입 가능 여부는 전세계약 이후 확인이 가능하다. 따라서 임차인이 임대차 계약 체결 이전에 가입 가능 여부를 확인할 수 있는 제도가 필요하다. 물론 임대인의 협조가 있어야 할 것이다.

둘째, 개업공인중개사의 임대차 물건 선순위 확인 권한 부여와 손해배상의 강화다. 임차인이 아닌 공인중개사에게 선순위 확인 권한이 주어진다면 임대차 계약 전 선순위를 확인할 수 있어 사고를 사전 예방할 수 있을 것이다. 또한 공인중개사가 임대인과 짜고 전세 사기를 치는 경우 공인중개사의 손해배상 책임을 물을 수 있도록 보증보험가입도 지금보다 대폭 강화할 필요가 있다.

현재 「공인중개사법 시행령」 제24조(손해배상책임의 보장)에는 개인 개업공인중개사들의 보증보험가입 금액을 1억원, 법인개업공인중개사의 보증보험가입금액을 2억원으로 하고 있어 현실성이 떨어진다. 가입 유효기간도 모두 1년으로 되어 있으며 사고가 날 경우 가입금액 범위 내에서 합산 손해배상을 하도록 되어 있다. 이를 대폭 올리거나 감정평가 수수료 중 손해배상기금을 적립하도록 한 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제28조(손해배상책임) 및 동법 시행령 제31조(공제사업 등)처럼 물건마다 손해배상 책임을 다 할 수 있도록 손해배상책임 적립제도를 강화할 필요가 있다. 현재 공인중개사협회 공제사업은 임차인이 공인중개사나 협회를 상대로 손해배상 받기란 매우 어려운 형국이다.

셋째, 비아파트부분의 평형 규정 및 공시가격 확대 발표이다. 전세 사기 사건은 평형이 정형화 된 아파트보다는 비아파트인 다세대, 연립주택과 다가구 주택에서 많이 발생하고 있다. 따라서 비아파트 부분의 표준임대료 또는 공시가격을 아파트보다 촘촘히 발표하여 임차인들이 평형과 가격 정보를 동시에 알 수 있도록 하면 사고를 사전 예방할 수 있을 것이다. 특히, 평형을 속이거나 불법으로 늘리는 경우에는 강력한 처벌도 뒤따라야 할 것이다.

그동안 임차인의 권리가 많이 강화됐다. 그러나 사기를 치거나 깡통전세를 막을 방법은 그렇게 많지 않다. 따라서 임차인 스스로 물건을 철저하게 조사하고 계약하는 것이 최선의 방법이며 제도적으로도 사전 예방법을 강구하고 지원하는 것이 최선의 방법이다.

금리가 지속적으로 상승하고 있다. 주택시장은 거래절벽에 가격하락이 당분간 지속될 것이다. 그 영향은 깡통전세가 점점 늘어날 수 있다는 것을 의미한다. 부동산은 지리적 위치의 고정성과 개별성 때문에 정보의 비대칭화를 해소할 수 없다. 즉, 임차인 스스로 모든 정보를 확인하는 것은 한계가 있다는 말이다. 그래서 정부의 대책이 필요하다. 소 잃고 외양간 고치듯 사후 예방은 큰 의미가 없다. 이번 정부의 9. 1대책은 그런 의미에서 시의적절한 대책이지만 다소 보완이 필요하다.


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