주택가격 역대급 거품···서울 38%·경기 58%·세종60%

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전국 200여개 아파트단지 적정가·실거래가 비교 결과
거품 가장 심한 지역은 세종 60%
한경연 "5년간 전국 주택값 23%↑···공급 늘려야"

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전국 주택가격 거품비율. 사진=한국경제연구원
집값에 과도한 거품이 껴있다는 지적이 제기됐다.

전국경제인연합회(전경련) 산하 한국경제연구원(한경연)은 준공 5~20년 전국 200여 개 아파트단지의 적정가격과 실제 거래가격을 비교해 주택 가격에 낀 거품이 얼마나 되는지 분석한 결과를 22일 발표했다. 재건축·리모델링 등에 따른 프리미엄이 가격에 반영될 가능성은 배제했다.

이 발표에 따르면, 서울은 현재 형성된 시세의 38% 이상, 경기는 58% 이상, 지방은 19% 이상 과대평가된 상태다. 최근 5년(2018년 7월∼올해 7월) 동안 주택 가격이 연평균 4.6% 오르면서 극단적 버블현상이 발생했다는 것.

한경연은 서울 강북권역에 37%, 강남권역에 38%의 가격거품이 있다고 설명했다. 25개 자치구 중 거품이 가장 많이 낀 곳은 50%를 기록한 서초구였다.

경기 지역의 주택가격 거품은 58% 수준이었다. 경기 지역 중에서는 안성(87%), 여주(85%), 의왕(80%) 순으로 가격거품이 높게 나타났다.

세종시는 거품비율이 60%에 달했다. 광역지자체 중 가장 높은 비율이다. 세종시는 2020년 전국에서 가장 집값 상승폭이 컸던 지역이다.

지방은 평균 19.7%의 가격거품이 존재하는 것으로 조사됐다. 인천 계양, 부산 연제, 대구 수성, 광주 화정 등 일부 핵심 지역에선 다소 높은 거품이 낀 것으로 파악됐지만, 그 외에 지역은 거품이 크지 않은 것으로 분석됐다.

한경연은 가격거품 현상의 원인을 고강도 규제효과에 따른 풍선효과로 분석했다. 이승석 한경연 부연구위원은 "국토에 비해 인구밀도가 높은 한국의 여건상 주택 시장가격에 평균 10~15% 정도 거품이 존재해 왔던 것이 사실이지만, 주택가격 거품이 40%에 근접한 것은 지나친 수준"이라면서 "이러한 가격거품 현상은 2019년 이후에 심화됐는데, 핀셋규제에 따른 풍선효과 등 주택정책 실패로 인한 것으로 보인다"고 했다.

한편, 한경연은 올해 들어 주택 가격이 내려가고 있는 것처럼 보이지만, 아직 하향추세로 전환됐다고 판단하기는 어렵다고 분석했다. 금리상승의 영향으로 거래량이 급격히 줄어들어서 급매위주로 거래가 이뤄져 가격이 하락한 것처럼 보이는 '착시'를 일으켰다는 것.

임대차시장에 대해선, 최근 3년간 급등했던 전세가격 상승률은 최근 들어 다소 주춤한 모습을 보이고는 있지만 물량부족 현상이 지속되고 있다고 봤다.

이 부연구위원은 "주택공급에 대한 시그널을 수요자들에게 명확히 전달해야 한다"면서 "택시장의 혼란과 왜곡을 초래해 온 극단적인 주택규제는 과감히 철폐하거나 완화하여 주택시장 기능을 신속히 회복하는 것이 절실하다"고 했다.

장귀용 기자 jim332@
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