[2.4 공급대책] 전문가 “획기적인 물량···민간 참여가 성패 좌우할 듯”

공공참여시 재초환 면제···재건축 중심 공급 물꼬

우선공급권 등으로 가격 상승 현상 방지 긍정적

다만 구체적 로드맵 없어···민간 참여 여부 불확실

규제혁신→무주택자에게 돌아가는 혜택도 고민해야

국토교통부, 공공주도3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 발표. 사진=사진공동취재단 변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 서울 종로구 정부서울청사 별관에서 공공주도3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안을 발표하고 있다.2021.02.04

정부가 전국에 총 83만 가구를 공급하겠다는 부동산 시장 안정화 대책을 마련한 가운데 전문가들은 ‘획기적인 물량’이라는 반응을 보였다.

전문가들은 서울 도심 공급물량과 분양주택 공급 증가 시그널 영향으로 중장기 집값 안정화에 도움이 될 것으로 내다봤다.

특히 공공이 주도하는 재건축 사업에 대한 재건축초과이익환수제(이하 재초환), 사업기간 단축, 추첨물량제 확대 등은 시장에서 예측하지 못한 방안이라고 평가했다.

다만 공공주도로 공급하겠다는 구조적 한계가 실효성이 있을지에 대해선 지켜봐야 한다는 입장이다. 민간 인센티브를 대폭 늘렸지만 참여도가 저조할 경우 약속한 물량 공급이 어려울 수 있다는 설명이다.

박원갑 KB부동산수석전문위원은 “그동안 재건축 추진의 걸림돌이었던 재초환 제도가 공공재건축 방식을 택할 경우 면제된다”며 “또한 용적률 인센티브도 제공키로해 재건축 중심 공급에 물꼬가 트일 것으로 보인다”고 말했다.

재초환 미반영으로 가격 상승 현상이 나타날 수 있는 가능성을 ‘우선공급권’으로 예방할 수 있다는 것도 장점으로 꼽았다.

양지영 양지영R&C소장은 “우선공급권 제도로 1세대 1주택 공급 원칙을 두고 대책발표일 이후 사업구역 내 기존 부동산 신규 매입자는 우선공급권 미부여 함으로써 향후 재건축 사업장의 가격 상승을 방지한 것도 긍정적”이라고 평가했다.

도시재생사업 범주에 재개발·재건축이 포함된 점도 긍정적이라는 평가다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “최근 몇 년 간 국내의 도시재생이 재건축과 재개발을 사실상 배제하고 진행됐는데, 이번 대책으로 정비사업이 도시재생사업의 범주에 들어간 점은 매우 긍정적”이라고 말했다.

다만 전문가들은 서울 내 주요 재건축 단지가 공공이 시행하는 재건축 사업에 얼마나 참여하느냐가 정책 성패를 좌우할 것으로 내다봤다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “아직 정부가 구체적인 민간 참여 로드맵을 마련하지 않았다”며 “또한 개발에 따른 영세민들의 보호정책, 불로소득에 대한 적절한 규제도 필요해 보인다”고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “전국 85만 가구 공급은 많은 물량으로 제대로 공급된다면 시장에 영향을 줄 것으로 본다”면서도 “정부가 구체적인 공급 지역이나 내용을 밝히지 않아 실현 가능성이 문제”라고 지적했다.

박원갑 수석위원은 “재건축 초기 단계는 개발속도가 빠른 공공방식으로 선택할 가능성이 있다”면서도 “조합설립인가 이상 단계의 기 추진 단지들은 기존방식과 공공방식을 놓고 고민이 많아질 것”이라고 전망했다.

일각에서는 이런 규제혁신이 전반적인 주택 시장의 질을 상승시키는 데는 여전히 관심이 없다는 점은 아쉽다는 평이다. 근본적인 주택질 향상에 무관심하다면 이번 대책이 집값 단기 급등으로 이어질 수 있다는 우려도 나온다.

송승현 도시와경제 대표는 “이같은 규제혁신이 사업 시행자에게만 혜택이 돌아가고 실제 무주택자에게는 기존과 다르지 않은 상황이 지속할 수 있다”며 “이를 방지하기 위해 시장에서 긍정적인 시그널을 지속적으로 줘야 한다”고 말했다.

이어 “그렇지 못한다면 토지가격만 상승시키는 부작용이 발생할 수 있다”고 지적했다.