[서승범의 건썰]文정부 들어 집값 최대 상승···이유는 정책 타이밍

최종수정 2020-07-21 17:08
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사진=이수길 기자 leo2004@newsway.co.kr

김영삼 정권 이후 문재인 정부 들어 아파트 가격이 가장 많이 올랐다는 분석이 제기됐다. 이는 정부의 ‘집값 안정화’ 정책 방향성과 취지는 맞지만 대책 발표 타이밍이 늦었기 때문으로 풀이된다.

경제정의실천시민연합(이하 경실련)은 21일 서울 종로구 동숭동 경실련 강당에서 기자회견을 열고 “서울 소재 34개 대규모 아파트단지 8만여 가구 아파트값 시세 변화를 분석한 결과 김영삼 정부 이후 역대 정권과 비교해 가장 많이 올랐다”고 밝혔다.
경실련 조사에 따르면 1993년 김영삼 정부부터 올해 5월까지 각 정권 임기 초와 말 서울 아파트 1채(25평 기준) 가격 변화를 조사한 결과 문재인 정부 3년간 아파트값 상승액은 4억5000만원으로 가장 높게 나타났다. 조사 대상은 강남4구 소재 18개 단지와 비강남 16개 단지다. 가격은 부동산뱅크 및 국민은행 부동산 시세 자료 등을 활용했다.

문재인 정부에서 서울 아파트값은 임기 초 8억4000만원에서 올해 5월 12억9000만원으로 53% 올랐다. 이어 노무현 정부(2003~2008년)에서는 3억7000만원(94%), 박근혜 정부(2013~2017년 5월) 1억8000만원(27%), 김대중 정부(1998~2003년) 1억7000만원(73%), 김영삼 정부(1993~1998년) 5000만원(26%) 순이었다. 이명박 정부(2008~2013년)에서는 유일하게 서울 아파트값이 임기 초보다 1억원(-13%) 하락했다.

이같이 이번 정부에서 집값이 천정부지로 뛴 것은 정책 발표 시기가 늦었기 때문이라는 분석이 지배적이다. 박근혜 전 정부 당시 대출 완화, 임대사업자 세재 혜택 등으로 형성된 ‘사자’ 기조를 출범 초기부터 잡지 못해 오히려 분위기를 악화시켰다는 것이다.
실제 위 통계에서 나타나듯 박근혜 전 정부가 들어서기 전에는 금융위기, 유럽 재정 위기 영향으로 불경기가 지속된 데다 이명박 정부의 보금자리주택 정책까지 겹쳐지면서 분양시장 침체가 이어졌다.

이에 박근혜 전 정부는 보금자리 주택을 연 7만가구에서 연 2만가구로 줄이겠다는 내용을 담은 4.1 대책을 발표했다. 10년간 70만가구 공급을 20만가구로 줄인 것. 이어 박근혜 정부는 부동산 활성화 대책을 위해 LTV·DTI 기준을 70%, 60%로 인상시키며 시장에 유동자금을 풀었다. 여기에 재건축 연한단축, 안전진단평가 기준 완화 등을 발표하는 등 시장 활성화에 주력했다.

더불어 이명박 정부에 이어 ‘임대주택법’을 개정해 ‘민간임대주택에 관한 특별법’을 공포, 시행하면서 세금감면 인센티브를 대거 제공했다.

이때부터 시장은 집값이 요동치기 시작했고 특히 임대사업자들이 주택을 대거 매수하기 시작해 매물이 시장에 사라지면서 이때부터 ‘더 늦기 전에’라는 분위기가 형성됐다.

문재인 정부의 실수는 출범 초기부터 전 정부의 부동산 살리기 정책 잔재를 바로잡지 못했다는 점이다. 최근 ‘갭투자’의 주범인 주택 임대사업 등록제도를 대폭 손질하기로 했지만, 이미 임대사업자들이 매물을 잠그고 집값은 이미 오른 상황이어서 집값을 잡기 어려워진 상태다.

현재 추진 중이거나 앞서 발표한 주택공급확대 방안, 민간택지 분양가 상한제 적용, 재건축 규제 등도 이미 집값이 오를만큼 오른 이후 발표됐다는 평가다.

전문가들 역시 정책 발표 타이밍이 늦은 탓에 오히려 분위기가 악화됐다고 입을 모으고 있다. 뒤늦은 잦은 대책 발표가 수요자로 하여금 불안심리를 더 가중시켰다는 소리다.

김영곤 강남대학교 부동산학과 교수는 “(현 정부 들어 집값 폭등은)과거 정부에 비해 유동자금이 너무 많이 늘어난 상황 탓”이라며 “또 너무 대책을 빈번하게 내니깐 역으로 불안심리가 확산되는 것 같다”고 말했다.

한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수는 “시장에 돌던 물량이 임대사업자 제도로 인해 매물이 잠겨버렸다. 여기에 2016~2017년 일시적으로 서울 공급이 적었던 게 매물부족으로 이어져 집값이 급등했다”며 “(정부가)갭투자, 호가왜곡현상 등을 완벽하게 제어한 것이 최근이다. 타이밍 미스매치가 났다. 핵심을 집어가야 되는데 경제타격 등을 신경쓰면서 핀셋규제로 하다보니 미스가 난 것 같다”고 분석했다.

서승범 기자 seo6100@
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