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시장 활성화 좋은데···전세난은 어쩌나

시장 활성화 좋은데···전세난은 어쩌나

등록 2015.02.10 09:31

신수정

  기자

시장 활성화 대책 풍선효과 전세값 급등학군·이사 수요 겹치며 전세물량 태부족재건축 이주시기 분산 등 대책 서둘러야

강남 대치동 부동산 중개업소 밀집지역. 사진=김동민 기자 life@강남 대치동 부동산 중개업소 밀집지역. 사진=김동민 기자 life@


강남 재건축 이주 본격화로 전세난은 더욱 심화할 것으로 보인다. 금리 인하 기조에 따른 월세 전환, 계절적 학군수요, 봄철 이사수요 등과 맞물려 적지 않은 파장이 예고된다.

서울시에 따르면 작년 9월 강남구 개포지구와 강동구 고덕지구, 서초구 신반포지구 등에서 연말 관리처분계획인가를 신청하는 등 정비사업으로만 올해 2만4000가구가 이주할 것으로 조사됐다.

이에 강남권 아파트 전셋값은 이미 천정부지로 치솟은 상태다. 강남 부동산중개업소 관계자들의 말을 종합해 보면 최근 두 달간 아파트 전셋값은 적게는 수천만원에서 많게는 1억원 정도 올랐다.

전세 구하기에 지친 수요자 중에는 매매를 고민하는 수요도 있지만, 몇 년 안에 완성될 재건축 아파트를 두고 또 다른 집을 구매하는 수요는 한정적이다. 결국 전세 집중화는 피할 수 없으리리고 보인다.

한 재건축 이주자는 “재건축 추가부담금이 예상되는 상황이어서 쉽게 주택 구매를 나설 수는 없다”며 “어느 정도 분담금이 결정되긴 했지만 또 다른 대출을 끌어안기는 무리”라고 전했다.

더욱이 생활권을 멀리 벗어나 생활하기 어려운 상황을 고려하면, 무작정 전셋값이 싼 지역으로 이동하는 수요는 많지 않을 것으로 보인다. 결국 기존 단지 인근으로 전세 수요가 몰린 것으로 전망된다.

서초구 G중개업소 대표는 “재건축 이주자들은 강남 생활권을 옮겨 다른 곳으로 이동을 꺼린다. 근처에서 전세를 찾으려고 하지만, 수요는 많은데 공급이 워낙 부족해 전세 구하기가 어려운 상황”이라며 “전셋값이 작년 11월 말보다 1억원이나 오른 곳이 있을 정도로 전세난이 심각하다”고 말했다.

◇전세난 외곽으로 확산···연립·다세대도 영향권

강남 재건축이 전세난에 불을 붙이면서 그 영향이 강북과 수도권으로 점차 확장하고 있다. 천정부지 솟은 전셋값에 지친 세입자들이 가격에 맞춰 외곽으로 움직이면서, 전세난 영향권이 넓어지는 것.

실제 경기지역 전세가율(매맷값 대비 전셋값)은 최근 70%를 넘어섰다. 지난해 1월 전세가율 70%가 넘는 지역이 3곳에 불과했으나 최근에는 18곳으로 6배나 증가했다.

경기권 중에서 서울 출퇴근이 편리하거나 입지가 괜찮은 지역은 전셋값 크게 오른 것은 지역 내 수요와 서울에서 이동수요 영향이 크다.

특히 일산, 부천, 화성 등 서울 접근성이 다른 지역보다 좋은 지역은 2년 새 전셋값이 20% 이상 오르기도 했다.

전세난이 심화하면서 저렴한 가격으로 세입자들에게 관심이 높은 연립·다세대주택도 수요가 몰리면서 가격이 부쩍 올랐다. 최근 연립주택 전셋값 상승률은 아파트 전셋값 상승률을 뛰어넘기도 했다.

◇재건축 등 구조적 문제로 전세난 지속

업계에서는 뾰족한 묘수가 없는 이상 전세난은 앞으로도 지속하리라고 내다봤다.

김규정 NH투자증권 연구위원은 “전세난은 전세가 월세로 변하는 시점 등 여러 가지 복합적인 문제가 섞인 구조적인 문제로 커졌다”며 “강남 재건축 추진 단지의 본격화로 전세물량은 더 필요해졌는데, 서울 입주물량은 지난해 절반 수준이라는 점도 전세난의 원인으로 지목된다”고 말했다.

이어 그는 “수요자들이 임차시장 중 전세에 몰리는 것은 가장 저렴한 형태여서다. 그러나 저금리 탓에 집주인들이 전세를 월세로 돌린다”며 “정부도 전세에 몰린 수요를 월세로 분산시키는 정책을 펼치고, 시에서 이주 시기를 조절하는 방법도 쓰지만 임시방편일 뿐”이라고 진단했다.

박원갑 국민은행 수석 부동산전문위원은 “강남 재건축 영향으로 전세불안은 수도권 전역과 다세대 등 다른 주거상품으로 번질 것”이라며 “이주시기 분산 등 대책 마련이 필요하다”고 진단했다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 “전세난의 근본 원인은 집값 하락에 있다. 집주인들이 가격이 떨어진 만큼 전세를 높여 이를 채우면서 깡통전세 문제가 불거진 것”이라며 “안전한 전세는 가격도 높고 찾기가 어려워지면서 월세로의 이동과 함께 전세난이 사회 문제로 커진 것”이라고 분석했다.

신수정 인턴기자 christy@

뉴스웨이 신수정 기자

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